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物业企业雅生活上市 背靠绿地、雅居乐就能躺着赚钱了吗?
发布日期 2018年02月16日  来源 野马财经  第六财经

2月9日,服务雅居乐(3383.HK)的物业企业雅生活服务(3319.HK)正式在港交所主板挂牌交易,这也意味着潮汕商人陈卓林家族的资本布局再添生力军。

因受股市震荡影响,上市当天雅生活股价大幅跳水。截止2月9日收盘,股价报9.46港元/股,较发行价12.30港元/股,已经下跌23%,市值缩水至126.13亿港元。

地产+物业的港股布局

陈卓林于1993年在广东省中山市成立雅居乐集团,是当地率先引入香港高端物业管理模式的房地产企业之一,并因此闻名。2005年雅居乐在香港主板挂牌上市。

雅生活脱胎于雅居乐集团,成立于1997年,是一家主打高端物业服务的物业管理平台,早期主要服务于广东市场,现如今业务已遍布全国65个城市,拥有118家分支机构及23家城市企业。

独立运作之后,雅居乐将大部分香港及广东地区的物业服务都承接给了雅生活,其中还包括集团开发的旅游地产,雅生活因此获得大量的客户和业务积累,综合实力处于行业领先地位。

在很早之前,雅居乐就确定了独立上市发展的目标。近年的各项数据都比较好看。根据中国指数研究院资料显示,截至2016年底,雅生活旅游地产的合约总建筑面积约为1430万平方米,位列中国物业服务百强企业首位。2014年至2016年,雅生活在管建筑面积体量分别达2440万平米、3500万平米、5010万平米以及7620万平米,远高于行业平均水平。

绿地加持

除了经营稳健、业绩亮眼,上市前夕新增大股东绿地控股,也是此次IPO的一大亮点。

双方历来就有紧密合作。2017年以来,更进一步,双方从股权上结成了更为紧密的战略合作伙伴。

2017年6月,雅生活以10亿元价格收购了绿地控股旗下物业企业上海绿地物业服务有限企业,虽然在上市前夕耗资了10个亿做收购,但是通过增加了9.19亿元商誉计入总资产,并没有让企业的财务报表变难看。


两个月之后,绿地集团又宣布以10亿元价格战略投资雅生活,获得其20%股份,成为第二大股东。

也就是说,10个亿绕了一圈又回到了雅居乐的手里,绿地集团用物业企业换了雅居乐20%的股份,并且帮助雅居乐做大资产。

而且,绿地可不止是在上市前帮助雅生活,至少会帮5年以上。

当初双方签订的《投资合作协议》里约定,自2018年起,5年内绿地控股将聘请雅生活作为物业管理服务供应商,每年交付管理物业面积将不少于700万平方米,并额外提供300万平方米的优先物业管理权。


从这一点来看,5年的业绩可期,陈卓林家族背后的金融高手绝非等闲之辈。

股东依赖是柄双刃剑

系出名门的雅生活就好比是一个“富二代”,一方面走上了豪门望族给铺就的康庄大道,但是另一方面,也免不了活在了家族的阴影之下。

雅生活目前主营业务是物业管理服务。《招股书》显示,2014年至2017年9月,雅生活物业管理服务收入分别占总营收的72.0%、73.9%、78.6% 及76.8%。而在这部分收入中,雅居乐贡献比例分别达100%、99.9%、81.7%、81.9%以及80.1%。

由此可见雅生活主营业务极其依赖母企业。


对此,野马财经2月9日致电雅生活,询问企业如何看待业务高度依赖母企业这一问题。对方表示不方便回答。

而深圳一位证券分析师何风对野马财经表示,过于依赖母企业的地产资源,难以摆脱下属职能部门的角色定位,也就意味着物业企业未来在业务创新和发展方面将会受到极大限制,甚至成为影响企业成长的根源。不过因为雅生活引进了绿地控股,这一状况在未来也许会有所改善。

分包模式,服务质量风险增加

除了主营业务严重依赖母企业,雅生活在经营模式上也存在一定的隐患。

目前中国物业行业的管理收费模式主要分为包干制和酬金制。所谓包干制,即业主支付固定的物业费用,物业费归管理企业所有,盈亏归管理企业承担;酬金制即物业管理企业收取固定酬金,物业管理费用归业主所有,支出不足或结余均由业主负责,与物业企业无关。

这两种制度的区别在于:包干制下物业企业掌握主动权,有利于企业提升管理效率,节约管理的成本及开支,从而获得更多的盈利;但是,缺点在于服务的水平和能力,跟企业相关性较大,参差不齐。酬金制下,业主的参与程度更高,一般物业企业的服务水平较高,不满意随时容易被业主替换,缺点是运营和管理成本较高,。

雅生活采用的就是包干制,并将部分物业管理服务承包给分包商,以此进一步减少人工成本和管理成本。


而野马财经发现,企业2014年—2017年9月,毛利率分别由2014年11%快速增长至2017年9月的32.2%,主要得益于分包的清洁、保养及维修、绿化及园艺服务的增加。2014年—2017年9月,企业分包成本分別占销售成本总额的14.6%、17.6%、21.5%及33.9%。

此外,雅生活还表示随着企业业务规模的不断扩达,未来将需要更多的分包商。这也意味着更多的物业管理服务将被承包出去。由于分包,企业的服务质量能否保持在一个较高水准就很难说。

事实上,这种隐患在雅生活上市前已经开始显现出来。仅2017年7月-8月雅居乐就有多起物业纠纷被媒体报道。

2017年7月4日,据《南方都市报》报道,广东中山市雅居乐剑桥郡多名业主投诉称,该楼盘质量(空鼓、渗水)、安保、绿化等方面存在严重问题,多次要求整改未果。

2017年7月13日,雅居乐旗下物业企业雍景园分企业,因拒绝配合市法院对涉金融借款纠纷的一幢房产的调查取证工作,被中山市第一人民法院处以10万元罚款。

2017年8月17日,据《商讯直通车》报道,分属雅居乐旗下不同物业管理的广州白云区南湖半山东苑和南湖半山豪庭同是雅居乐楼盘,因路权之争,导致南湖半山东苑下山路被堵6年之久。

你或者朋友买过雅居乐的房子吗?有没有体验过雅生活的服务,感觉怎么样?欢迎在评论区和野马君交流。



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